德国房价为什么长期稳定?是不是该反思房价了?

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2018-07-17 15:26:42

难得视界 2018-07-14 09:03

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纵观全球,很少有国家可以保持房价长期稳定,但德国却“独善其身”。

作者:任泽平

十次危机九次地产,1991年日本房地产泡沫和2008年美国次贷危机,全球各国普遍受诱惑刺激房地产泡沫,而泡沫崩溃又带来沉重代价,唯有德国没有出现过严重的房地产泡沫和危机。

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德国长期实行以居住导向的住房制度设计,并以法律形式保障。德国政府始终把房地产业看作是国家社会福利体系的一个重要组成部分,没有过多地强调其“支柱产业”的地位。

政府重视发展高附加值和技术密集型的汽车、电子、机械制造和化工等产业,成就“德国制造”。

德国的《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和《私人住房补助金法》分别为社会保障住房供给、中低收入房租补贴、租赁市场规范和私有住房提供了法律框架,被称为德国住房政策的“四大支柱”。

德国城市可以均衡化发展很大程度来自不同差异化的特殊产业集群,如图特林根地区的医学技术研发区、科隆的展览区、法兰克福的金融服务区等。合理的城市布局,使大多数德国居民分散在众多中小城市里。

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货币政策首要目标是控通胀,物价长期平稳。德国联邦银行长期实行稳健的货币政策,通货膨胀水平长期维持在较低水平,CPI基本控制在2%以内。德国央行的这一传统也在欧央行中得以传承。

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实行长期稳定的房贷政策。德国实行“先存后贷”合同储蓄模式和房贷固定利率机制,为稳定购房者预期和房价水平提供制度保障。德国对住房储蓄业务实行严格的分业管理,购房者不会受到国家宏观调控政策特别是货币政策变动的影响,也不受通货膨胀等利率变动的影响。

第一,德国居民要得到住房储蓄银行的购房贷款,必须在该银行存足相应款项,一般是存款额达到储蓄合同金额的50%以后,住房储蓄银行才把合同金额付给储户。

第二,存贷利率固定不变。存贷款利率分别是3%和5%,抵押贷款固定利率期限平均为11年半。

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